Mua bất động sản tại Thái Lan: người nước ngoài mua được gì

Bất động sản Thái Lan được nhiều người Việt quan tâm, nhưng quy định ở đây có một giới hạn cốt lõi mà không có cách nào đi vòng hợp pháp: người nước ngoài không được sở hữu đất tại Thái Lan.

Quy định nền tảng

• Người nước ngoài không được đứng tên sở hữu đất theo quy định chung
• Điều này áp dụng cho nhà gắn liền với đất, biệt thự, đất nền
• Người nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư, nhưng có giới hạn
• Có một số ngoại lệ rất hẹp gắn với đầu tư quy mô lớn được duyệt

🔴 Và cần nói rõ ngay: sở hữu bất động sản không tạo ra quyền cư trú tại Thái Lan. Không có visa dành cho chủ sở hữu nhà. Mua nhà là quyết định tài chính thuần tuý và phải được đánh giá như vậy.

Mua căn hộ chung cư

• Đây là hình thức sở hữu hợp pháp và an toàn nhất cho người nước ngoài
• Có hạn mức tỷ lệ diện tích của toà nhà được bán cho người nước ngoài
• Quá hạn mức đó thì căn hộ chỉ bán được cho người Thái — nên phải kiểm tình trạng hạn mức trước khi mua
• Tiền mua phải chuyển từ nước ngoài vào bằng ngoại tệ, có chứng từ của ngân hàng
• Chứng từ này bắt buộc để sang tên, thiếu là không hoàn tất được giao dịch

Việc chuyển tiền đúng cách là chi tiết kỹ thuật nhưng có tính quyết định: tiền phải vào Thái Lan dưới dạng ngoại tệ và được đổi tại Thái, kèm giấy xác nhận của ngân hàng ghi rõ mục đích mua bất động sản. Làm sai bước này thì hồ sơ sang tên bị kẹt.

Các cách khác và rủi ro của chúng

Thuê đất dài hạn

• Hợp pháp, có thời hạn tối đa theo luật, có thể đăng ký với cơ quan địa chính
• Người thuê không sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn
• Các cam kết gia hạn ghi trong hợp đồng có giá trị pháp lý hạn chế — đây là điểm yếu lớn
• Cần luật sư độc lập soạn và rà hợp đồng

Lập công ty để đứng tên đất

• Nếu công ty được lập chỉ để nắm đất, không hoạt động thật, thì đây là lách luật
• Cơ quan chức năng có kiểm tra các công ty dạng này
• Rủi ro gồm buộc chuyển nhượng, xử phạt và tranh chấp với cổ đông đứng tên

Nhờ người Thái đứng tên

• Hoàn toàn không có bảo vệ pháp lý cho người nước ngoài
• Người đứng tên là chủ sở hữu hợp pháp trước pháp luật
• Đây là nguyên nhân của rất nhiều vụ mất trắng mà nạn nhân không có cơ sở kiện

Nguyên tắc an toàn: chỉ mua những gì mình được phép đứng tên hợp pháp. Mọi cấu trúc dựa trên việc che giấu chủ sở hữu thật đều đặt toàn bộ số tiền vào rủi ro không thu hồi được.

Kiểm tra trước khi mua

• Kiểm loại giấy tờ đất — Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận với mức quyền khác nhau, chỉ một số loại cho phép chuyển nhượng đầy đủ
• Kiểm hạn mức nước ngoài còn lại của toà chung cư
• Kiểm tình trạng thế chấp và tranh chấp
• Kiểm giấy phép xây dựng và tình trạng pháp lý của dự án
• Thuê luật sư độc lập, không dùng luật sư do người bán giới thiệu
• Kiểm uy tín chủ đầu tư với dự án chưa hoàn thành

Mục đầu tiên rất quan trọng và ít người biết: không phải giấy tờ đất nào ở Thái Lan cũng cho quyền như nhau. Có loại chỉ xác nhận quyền chiếm hữu, không chuyển nhượng tự do được. Đây là chi tiết luật sư phải kiểm giúp.

Các khoản phải trả

• Phí sang tên tại cơ quan địa chính
• Thuế và phí liên quan tới chuyển nhượng — thường thoả thuận ai chịu phần nào
• Phí quản lý chung cư hằng tháng và quỹ bảo trì
• Thuế đất và công trình hằng năm
• Phí luật sư — không nên tiết kiệm khoản này

Nếu mua để cho thuê

• Thu nhập từ cho thuê phải khai thuế tại Thái Lan
• Người không cư trú có quy định khai thuế riêng
• Nên tính trừ phí quản lý, phí công ty cho thuê, thời gian phòng trống
• Thị trường cho thuê ở khu du lịch biến động theo dòng khách quốc tế
• Cho thuê ngắn ngày có quy định riêng — không phải căn hộ nào cũng được phép

Mục cuối là chỗ nhiều nhà đầu tư vấp: cho thuê ngắn ngày theo kiểu lưu trú du lịch bị quản lý, và nhiều toà chung cư cấm hẳn trong quy chế nội bộ. Nên kiểm trước nếu mô hình kinh doanh dựa vào việc này.

Quy định về sở hữu, hạn mức và thuế bất động sản được điều chỉnh theo thời kỳ. Trước khi đặt cọc bất cứ khoản nào, hãy tham vấn luật sư có giấy phép hành nghề tại Thái Lan và đối chiếu với cơ quan địa chính địa phương.